La fiscalité avantageuse de la location meublée pour les propriétaires

La LMNP fiscalite est connue pour les avantages fiscaux qu'elle entraîne. Dépendante de deux régimes, elle vous permet d’économiser une part importante d’impôts sur vos revenus locatifs. Choisir la meilleure fiscalité c'est aussi mieux rentabiliser son investissement.

Que signifie ce statut ? Pourquoi et quand le choisir ?

On entend par loueur en meublé non professionnel tout bailleur qui loue un logement meublé et dont les loyers ne représentent qu’un revenu d’appoint. Le critère pour être éligible à ce statut consiste à remplir l’une ou l’autre de ces conditions :

• Ne pas percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives brutes par an (soit 1916 € bruts par mois)
• Ne pas percevoir un montant de loyers supérieur à 50 % de la totalité des revenus du bailleur. Les revenus comprennent le salaire, les pensions, rentes, revenus mobiliers, honoraires etc.

La LMNP fiscalité joue un rôle déterminant pour les investissements immobiliers locatifs. Si vos recettes locatives dépassent le seuil ou la moitié de vos revenus globaux, vous êtes automatiquement soumis au régime LMP (loueur en meublé professionnel) et ne pouvez par conséquent bénéficier des avantages offerts par le statut de loueur en meublé non professionnel. Pour calculer l'imposition de vos futurs revenus locatifs, n'hésitez pas à utiliser un outil de simulation LMNP. Si vous louez pour la première fois en loueur meublé non professionnel vous avez l’obligation de remplir le formulaire P0i au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) en l’envoyer dans les 15 jours suivant le début de la mise en location. Un numéro SIRET vous sera envoyé par le Greffe du Tribunal de Commerce.

L’imposition forfaitaire Micro-BIC

Si le montant des loyers perçus, charges comprises, ne dépasse pas 72 600 € par an, votre régime fiscal est celui de l’imposition forfaitaire dite Micro-BIC (micro-bénéfices industriels et commerciaux). Au-delà de ce montant c’est le régime réel qui s’applique (sauf choix de votre part). Le régime micro-BIC vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Vous ne serez donc imposable que sur la moitié de vos recettes. Le taux d’imposition dépend ensuite de votre taux marginal correspondant à celui de la dernière tranche de vos revenus. En revanche, avec le micro-BIC vous ne pourrez déduire aucune charge liée à vos investissements immobiliers (travaux, réparations, intérêts d’emprunt etc.) Le régime micro-BIC est intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs.

Pour mieux comprendre

Vous louez un bien meublé qui vous a rapporté 10 000 € de loyers en 2022. Le régime micro-BIC appliqué lors de votre déclaration en 2023 vous fera bénéficier d’un abattement de 50 %. Vous serez donc imposable sur la base de 5 000 € de revenus locatifs.

L’imposition au régime réel

Vos recettes locatives dépassent 72 600 € par an ? Vous dépendez alors du régime réel d’imposition. Vous devrez pour cela déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel et non plus de manière forfaitaire. Le régime réel vous permet aussi d’amortir une partie du prix de votre investissement immobilier sur vos recettes locatives. Ces dernières vont donc diminuer ce qui réduira de fait votre imposition. La liste des charges déductibles se définit ainsi :

• Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien
• Les frais d'établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société par exemple
• Les frais d'entretien et de réparation
• Les frais de travaux
• L’assurance habitation propriétaire non occupant
• Les impôts locaux
• La taxe foncière hors ordures ménagères (ces dernières sont à la charge du locataire et ne peuvent donc être déduites par le bailleur)
• L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossiers ect….)
• Les honoraires versés à un expert-comptable
• Les frais de gestion et d’assurance

L’amortissement, un avantage du régime réel

En location meublée fiscalité, l’amortissement correspond à la perte de valeur des investissements immobiliers pour une certaine période. Il vous permet chaque année de déduire cette perte de valeur de vos revenus locatifs. On distingue 2 types d’amortissement :

• L’amortissement du bien par lui-même au regard du prix d’acquisition. Le bien est amorti en fonction de sa durée de vie. Si elle est estimée à 50 ans, vous déduirez chaque année pendant cette période, 2 % du prix du bien. Si vous avez acheté un logement 150 000 € vous déduirez tous les ans 3 000 € au titre de l’amortissement.
• L’amortissement du mobilier et des améliorations. Il s’étale sur une durée allant de 5 à 10 années. Le taux appliqué sera compris entre 10 et 20 % par an.

Ce régime est de toute évidence beaucoup plus contraignant que le micro-BIC car il vous oblige à tenir une comptabilité et établir un plan d'amortissement. Par ailleurs, d'un point de vue fiscal, vous devez remplir une déclaration n° 2033 qui comprend un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions. Cette complexité oblige la plupart des bailleurs à solliciter l’aide d’un comptable, comme pour investir dans un bien immobilier commercial afin d’éviter tout problème vis-à-vis de l’administration fiscale.

Passer du micro-BIC au régime réel : des conditions à respecter

Le micro-BIC est le régime fiscal plus simple des deux car vous avez simplement à déclarer vos loyers perçus. Toutefois, il convient d’étudier la différence entre le micro-BIC et le régime réel. Si les charges déductibles + amortissement dépassent 50% des loyers, le régime réel est plus intéressant. Si ce n’est pas le cas, il sera alors préférable de choisir le micro-BIC. Passer du régime Micro-BIC au régime réel nécessite de prévenir les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. À titre d’exemple, si vous informez les services fiscaux avant le 1er février 2023 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2024 des revenus 2023.

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